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銀行房屋二胎年息6%
7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
平均每月還利息2,704元,本金11,905元
7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
一人500萬,15年還, 年息4%
每借500萬,月還36,985元

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公司信貸 工廠大額貸款
銀行建地貸款年息4~8%
銀行房屋二胎6%
公司名下房屋貸9成
全省農建地個人貸款年息4%

申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

＊建蔽率：

建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%， 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。

＊容積率 ： 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪， 容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的：

１　有效控制都市建築物之密度及人口分佈

２　增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣

３　改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性

＊建蔽率與容積率的關係：

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪 基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大， 建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣　都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：

??近期在花都、增城等外圍區域也開始有新建的高端寫字樓項目推出,雖然當地原來不是商務區,也缺乏商務氛圍,不過新推出物業的所在區域卻有強大的產業支撐。如花都的雅居樂匯通廣場,其附近有服裝、皮革等產業的批發市場;而增城的奧園康威廣場附近也有牛仔城等。

廣州周邊專業市場寫字樓 投資大有可為

??■調運攻略

??價格:毛坯均價約9500元/平方米

??目前市中心成熟商圈內為專業市場商傢服務的寫字樓租金回報已經非常可觀,隻不過在這些商圈內,再難見縫插針有新的辦公物業推出。而二手物業來說,商圈內的寫字樓也有頂手費。因此成熟商圈內的寫字樓單位除瞭非常專業的買傢外,一般的投資者比較難入手。

??●嘉賓易裡調運專傢黃韻凌

??同時,令外行人驚奇的是,不僅商鋪有頂手費,站西鞋業商圈的寫字樓也有頂手費,甚至比樓下商鋪的頂手費還要高。如站西路歐陸鞋城,寫字樓的間隔和裝修在舊專業市場中比較好,又是最旺的商場之一,寫字樓的頂手費高達30萬元-90萬元,比1-3層的商鋪還要高。

??位置:佛山市禪城區汾江北路(華南五金電器城對面)

??位置:增城荔新大道和香山大道交會處

??如在站西的鞋業商圈內,由於鞋業經營貿易有其行業的特殊性,即鞋商在商場檔口隻做零散“小生意”,商傢既辦公又進行展示之用的寫字樓,才是接待大客商、做大生意的地方。因此隻要商傢的生意在檔口做大,有固定的客源後,就一定要向寫字樓發展,利用寫字樓做更大的生意。不少固定訂單大的鞋商甚至完全放棄檔口的“散客”生意,隻做寫字樓和交易會的生意。商圈內設備比較新的步雲天地,寫字樓的租金可達到300元-400元/平方米/月,比珠江新城的甲級寫字樓有過之而無不及。

??現時新興的一站式商業廣場,是目前零售業的最新業態形式,集各種零售業、娛樂、餐飲、休閑及辦公於一身,從風水學上看,這些項目如果過於追求線路暢通,會影響藏風聚氣的效果,因此一站式的路線必定不能“直來直往”,要有相對應的曲折、迂回。一站式如果涉及太多不同類型的產業,自然會吸引人流,從而帶動氣場不穩定和難於承接旺氣,如美食區門庭若市,專業商品區卻少人問津,所以各區的分佈和設計要慎重考慮。而從投資者的角度,這三點也是考慮的重點,因為商業廣場興衰成敗會直接體現投資價值的多少。

???產業支撐使回報更高、風險更低

??專傢指出,近年來,一些城市綜合體作為一種全新的商業地產模式,因集合商務、酒店、公寓、購物、娛樂、休閑、餐飲以及住宅等多種功能為一體,配套齊全,可快速聚攏人氣,形成積聚效應。這種商業間的交替、拉動和融合必將成為未來發展的趨勢。選擇處於城市綜合體、周邊又有一定產業支持的寫字樓,寫字樓地位可以進一步穩固,並最終將融合為一個相互推動的商務大環境。

??項目簡介:奧園康威廣場集“吃喝玩樂購住展”一站式全體驗消費於一體。由廣州東部最大的購物中心、奧特萊斯名品折扣城、國際美食城、國際兒童城等四大主要部分組成。同時,華夏巨幕影院、麥當勞、小Q反鬥城、星期八小鎮、武林廚神、迪卡儂、屈臣氏等20多個大型主力店也將進駐。Loft商住公寓部分位於53萬平方米的一站式消費大城之上,層高4.5米,業主可根據自身需要二次劃分,實用率達170%以上。

??位置:花都區道三東大道西

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??目前花都已經出現一些專業寫字樓項目,主要集中在新華鎮及周邊,素質已經大幅提高,租金水平在30元-70元/平方米/月,預計新項目的投資回報率可以達到5%-8%。增城的寫字樓主要在荔城和新塘,租金也在30元-70元/平方米/月。

??推薦項目

??產品:主力面積為160平方米-438平方米的甲級寫字樓

??高力國際的專傢分析認為,近幾年寫字樓供應量很大,導致寫字樓的租售市場逐步轉變成買方或租戶市場,企業或用傢成為寫字樓開發商競爭的重點。擁有強大產業支撐的成熟批發商圈可以為寫字樓的租賃、銷售帶來穩定的客源,也為商圈內的商傢提供瞭一個穩定的發展環境。所以這些區域的寫字樓回報會更高,風險也會更低一些,未來的發展前景看好。

??■專傢教路

??華南金谷

內容來自sina新聞

??分析報告顯示,近期,來自數碼/信息科技、金融以及物流行業企業租賃需求旺盛。外資企業租賃需求在本季度表現活躍。以物流行業為例,第三季度中央政府決定進一步開放國內快遞市場,全面開放國內包裹快遞市場,對符合許可條件的外資快遞企業,按核定業務范圍和經營地域發放經營許可。預計未來,隨著年底企業搬遷、置換辦公活動轉趨頻繁,市場需求的增加預計將刺激寫字樓租賃市場活躍表現,高力國際預計第4季度全市平均空置率增幅有限,租金仍有上升空間。年底消費市場傳統旺季的來臨將促進整體消費市場的活躍表現,未來來自零售/貿易、數碼信息/科技等行業租賃需求預計將有所增長。

信貸彰化社頭信貸??市中心專業市場寫字樓租金可觀

??雅居樂匯通廣場四面有暢通的交通輸紐,作為商業用地主基礎“水路”良好,有收得八方財氣的優勢,而後方的平步大橋亦能起到靠山的作用,為人丁興旺帶來穩健的基礎,且青龍位為區政府所在,亦主青龍方有力,相信這個項目非常容易獲得政府支持。但缺點之一是左右前方都被高鐵、城軌包圍,聲音及震動類會帶來煞氣,這點會導致生意起落較大,屬大成大敗的格局,即流年旺氣足可能會達到門庭若市的效果,若流年飛星格局不佳會出現瞬間冷場的局面。建議從開門著手,如果可以在旺氣點分別設出入口以彌補不足,有利於平衡旺氣及煞氣。缺點之二是從山水向劃分,此盤為座北南格局,在八運當中限屬於中等旺財格局,要到2024年才能大旺起來,這點對投資者來說有一定的風險性。

??奧園康威廣場所處的地型屬於四平八穩的土型地,外觀方正亦屬土型,五行之土主穩定和包容,從選址來說優勢較明顯,有經營基礎穩定善於包容各種產業的先天優勢,同時所在地址收到香山大道及荔新大道交匯而形成的西南水口旺氣,所以在2024年前主得財利。缺點是此盤所在位置略嫌偏遠,人氣不足難於帶動極大的旺氣,所以隻宜小本類經營定位,謀小不謀大,發展空間較為不足,建議向小商品城、SOHO辦公室方向定位。此盤旺氣點是西南位及正南位,如果短線投資西南為佳,因為近水口主“易攻易守”,長線投資則宜取正南,因為氣場穩定,經得住時間考驗。

??對寫字樓的投資,核心商務區的甲級寫字樓永遠都是最主流的選擇,不過投資的門檻也最高。此外,業內人士指出,周邊區域的新建寫字樓雖然非傳統的核心地段,但勝在周邊有很多原有的產業和專業市場等支持,值得關註。隨著產業的升級,商傢們希望有更好的辦公、展貿環境,但一般又不會選擇遠離商圈辦公,周邊新興的寫字樓將可以找到足夠的客源。

??雅居樂匯通廣場

??業內人士指出,投資者在選擇寫字樓時,也需多留一個心眼,為日後真正的用傢考慮,這樣才能使投資更有保障。除瞭關註寫字樓的地段外,還應關註商務寫字樓的內在品質。如大廈是用中央空調還是分體空調,是否能支持24小時辦公和網絡等。

??●嘉賓高力國際研究及咨詢部華南區董事陳厚橋

??價格:未定

??項目簡介:項目是花都800畝綜合體大盤雅居樂·錦城的商業部分,總建築面積17萬平方米,有北廣州“天河城”之稱。樓盤的洋房部分700套單位已全部售罄。匯通廣場由一期銀通街商鋪、二期匯通國際寫字樓、商業裙樓及三期大型綜合商場三部分組成,涵蓋高端公寓、5A甲級寫字樓、主題廣場、品牌百貨和國際連鎖超市等業態。其中國際寫字樓外立面則采用全玻璃幕墻設計,采用5A國際標準頂級配置和服務。

??區位掃描:目前花都正規劃擴建從機場北到汽車城的“花都大道”。該道路連接瞭花都中心城區及CBD地段,加強瞭花都區國際汽車城和空港經濟中心的聯系。而匯通廣場則正在處於這一未來的主幹道旁。同時項目周邊匯集瞭汽車、珠寶、皮革、服裝等眾多專業市場和產業基地。

??奧園康威廣場

??同時,業內人士認為,即使是自有足夠的產業支持、周邊擁有眾多專業市場的區域,辦公物業的稀缺性也很重要。有一些專業批發市場密集的周邊區域,由於土地資源比較充足,很多企業在周邊就擁有自己的工廠、辦公大樓等,這樣的話,它們的辦公用房就不用再外求。而如果一個地區原有的商傢都隻能“屈就”於比較落後的乙級和丙級寫字樓中,那麼企業對商圈內新型寫字樓的推出則會非常渴求。

??產品:51平方米-70平方米商住公寓,層高4.5米

??細節不容忽視,年底需求或增長

??區位掃描:項目毗鄰新塘最大客運總站,未來附近還規劃有地鐵13號線、16號線等,項目所在將成為未來增城的大型交通樞紐。區內的產業經濟也十分發達,有大型的服裝批發市場新塘牛仔城等。

??在專業批發商圈的寫字樓投資,一定要跟其所在的專業市場的產業鏈結合起來,要有能滿足該類產業特殊需求的功能設置,寫字樓要結合商戶的設計需要,因為需要租賃寫字樓的商戶大多是在下面市場做生意。其次,設計上要靈活,不要做成像珠江新城那邊的純辦公室寫字樓,要盡量實現多功能,最好可租可住,可以做倉庫,比如說送閣樓等,間隔靈活、能適應商戶的多種需要的設計會更好。所以,兼具多種用途和功能的展貿式寫字樓或LOFT等形態會更適合。

??近幾年寫字樓供應量很大,導致寫字樓的租售市場逐步轉變成買方或租戶市場,企業或用傢成瞭寫字樓開發商競爭的重點。擁有強大產業支撐的成熟的批發商圈可以為寫字樓的租賃、銷售帶來穩定的客源,也為商圈內的商傢提供一個穩定的發展環境。所以這些區域的寫字樓回報會更高,風險也會更低一些,未來的發展前景看好。

??產品:44平方米—53平方米soho寫字樓,主力戶型為45平方米,集商住為一體,可註冊辦公做寫字樓,可做產品展示廳,也可作為酒店公寓。

??價格:4500元/平方米起

??項目簡介:樓盤定位為華南首席一站式五金產業航母,規劃為全新的國際級五金交易平臺,是集產品交易、品牌展示、產品設計、物流配送、信息發佈、會議、商務居住配套等於一體的綜合體。項目總建築面積達70萬平方米,其中有超20萬平方米的專業五金交易中心。項目還計劃實現線上資源與線下實體產業的有機結合,將建設自有網站作為信息發佈平臺,升級五金行業電子商貿功能。

??區位掃描:一直以來,業界素有“華南五金看佛山,佛山五金看城北”之說,2013年,僅佛山地區的五金機電、日用五金等產品,其銷售額就占到全國市場的30%左右。而項目所在的城北五金批發商圈則是佛山最具影響力的五金市場。根據規劃,未來城北將以五金、汽配、金屬、食品等四大產業作為支柱,將陸續通過“騰籠換鳥”的策略升級改造產業形態,推動城市升級,區域內不論土地還是市政配套,升值潛力都指日可待。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-28/06275943862618187153972.shtml

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