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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

以房養老試點方案明年一季度或出 正研討實施細則

民政部牽頭研討實施細則

  金融分業監管限制"倒按揭"運營

  《經濟參考報》記者獲悉,9月24日,由民政部牽頭,保監會等相關部委就"以房養老"問題舉行瞭閉門研討會,對"以房養老"具體操作辦法和實施細則進行討論,試點方案按計劃將在2014年一季度出臺。

  專傢認為,在金融機構分業經營模式下,倒按揭這種復雜的金融產品短期恐難以順利運營,金融機構開發此類產品的積極性還需相關鼓勵政策。此外,"以房養老"牽涉到金融、房地產等多個行業,需要管理層實施頂層設計,統籌規劃。

  爭議 "以房養老"模式多樣

  一位參與24日研討會的專傢表示,本次會議匯總和討論瞭專傢和相關機構意見,"很快將組織一系列正式會議並開展調研,通過在不同地區進行試點,逐步形成'以房養老'的實施方案。"

  9月13日國務院發佈的《關於加快發展養老服務業的若幹意見》中,"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"引發瞭社會各方的廣泛討論。很多人誤將"以房養老"和政府養老畫上等號,進而對現行養老保險制度產生不信任感。有的認為"領取幾年養老金後銀行就把住房歸為己有"這種模式在目前房價快速上漲的背景下並不合適。

  對此,專傢解釋稱,"以房養老"不是大眾產品,隻是少數老人願意接受的小眾產品,是除瞭政府養老以外的一種補充。而"住房反向抵押養老保險"僅是諸多以房養老模式中的一種。

  浙江大學經濟學院教授柴效武接受《經濟參考報》記者專訪時表示,能夠嘗試"以房養老"的人群,必須首先擁有房產,並且該房子有一定價值。其次,用於反向抵押的房屋產權必須屬於老人自己。具備以上兩點才有"以房養老"的物質基礎。此外,適合參與"以房養老"的老人,常常手中多沒有足夠的現金,即沒有固定的養老金收入,或者養老金收入不夠滿足生活保障,這是構成"以房養老"的現實壓力。

  而從"以房養老"的模式說來有30多種,涵蓋范圍非常廣。柴效武說,"譬如,把自己的房子出租或出售,獲得的報酬用於支付住養老院的錢;或者自己居住的同時,另外再招幾個租客,租金用於滿足日常生活所需;也可以出售大房換小房,用其差價養老:這些都應當歸於'以房養老'模式。"

  而比較標準的"以房養老"是指:老年傢庭向專業機構出售房產,該機構逐年逐月向老人支付款項,即"倒按揭",以解決老年傢庭的養老金、醫療保健費。如果老人較早去世,而該機構還沒完全買下房子,子女可繼承住宅的部分產權享受收益。

  阻礙 分業經營限制"倒按揭"發展

  盡管可選模式眾多,但住房反向抵押養老保險這仍是短期內最有可能獲得突破的一種。柴效武推算,一套北京二環內的100平米的老房子,市值約500萬元,如果做"反向抵押"投保,每個月可收取3.4萬元養老金,直到去世,如果房屋增值還能領到更多。

  這樣的回報水平,對有需求的人群來說,並非沒有吸引力。不過,業務提供方--金融機構卻顯得興趣寥寥,事實上,在相關政策仍未明確以及限制下,機構多數持謹慎態度。

  中信銀行是國內首批嘗試以房養老的金融機構之一,不過,盡管養老按揭服務名義上還在北京地區開展,但並非每傢支行都做。北京幾傢支行經理甚至對媒體表示,這項業務自從推出後幾乎無人問津,所以現在他們索性不接受申請,"有政策,沒業務,我們也就不做瞭。"

  "銀行試點不成功的一個重要原因是規定瞭抵押期限,無論10年還是20年,到期後如果不還款,房子就沒瞭。對於用唯一住房做抵押的老人肯定不合適,誰都不希望人還在,錢沒瞭。"中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為,從這一點來看,保險公司開展住房反向抵押業務比銀行更合適,因為保險公司可以依靠生命表定價的機制,以及自身已有客戶數據的經驗分析。保險公司對自有客戶采取"以房養老"或者"以保單養老"的服務方式比其他機構擁有更準確的定價權。

  事實上,此次《意見》中的明確提法也是"老年人住房反向抵押養老保險",這與之前的"以房自助養老"、"倒按揭"、"反向住房抵押貸款"等提法有所不同。柴效武認為,這明確瞭產品的保險屬性,將巨大的養老融資市場劃撥給保險公司。"

  幸福人壽保險股份有限公司董事長孟曉蘇認為,養老房產反向抵押貸款應該從失獨老人和無子女老人開始做起,這些人合計有2000萬,約占老人群體的10%,而如果其中有3%的人接受,就有60萬人之多。另據華泰證券測算,如果參照美國反向抵押占壽險保費收入比,我國反向抵押年發放額度約400億元,如按孤寡老人及失獨傢庭數量測算,理論總容量約1.25萬億元。

豐濱鄉二胎房貸

  不過,這塊蛋糕也沒那麼容易吃到。事實上,政策層面存在的嚴格限制和巨大的業務風險讓多數保險公司目前沒有積極性。

  "目前還沒有開發相關產品,可能需要等到監管部門出臺較為明確的政策之後再行動。"保險行業人士表示,險企開發此類產品的積極性還需等待相關鼓勵政策。土地所有權、房產評估、稅收等相關配套法律政策是目前保險公司試點"以房養老"的最大現實障礙。

  另一方面,由於住房反向抵押貸款合同時間跨度長達十幾年甚至更長,面臨的風險巨大,還要投入巨額資金。此外,"以房養老"的相關產品應是年金支付方式為主,不同於傳統壽險產品,因而壽險公司推出此項業務時更要謹慎。

  此外,柴效武認為,在分業經營模式下,倒按揭這種特別復雜的金融產品無法正常推出並順利運營,相比之下平安集團等金融集團在類似業務上會更具優勢。"比如,我們應該如何認識倒按揭這一行為,是一種特殊的住房貸款,還是一種養老壽險行為?而倒按揭業務實施中,為搞活金融機構的資金,避免在長期運營中將過多的資金沉淀擠壓,又需要考慮讓資產證券化參與。"柴效武說,"此外,倒按揭的推出,還使得金融保險同房地產交易、結算等發生聯系,超越瞭金融保險機構的經營范圍。"

  推動 鼓勵扶持政策亟待出臺

  不過在業內人士看來,隻要市場認可,又能控制風險,這類業務的增量空間還是很大,"之前包括中國人壽等公司進行過市場調研,雖說當時認為市場環境不成熟,難以推行,但大傢應該一直在關註相關政策的動向。"

  "以房養老"模式光靠一兩傢金融機構來做,肯定是不現實的,這種金融產品必須采取政府主導和市場結合的模式。中央財經大學保險學院教授郝演蘇對《經濟參考報》記者表示,"以房養老"牽涉到金融業、社會保障、房地產等多個行業,需要管理層實施頂層設計,統籌規劃,僅憑保險業是不可能有實質性推動的。

  柴效武認為,盡管2007年出臺的物權法已經明確規定,"住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期",但必要時,政府需要對《物權法》進行適當完善,對住宅土地使用年限滿70年後的處理方案進行明確;還需要出臺遺產繼承相關法律法規以及稅費方面的法律法規;同時,協調銀行、保險、信托等機構之間的合作,為"以房養老"搭建良好的平臺。

  孟曉蘇認為,如果這次想要試點成功,保監會首先要同意"住房反向抵押養老"作為一個保險產品,"如果我們做出這種保險產品,監管機構應該予以批準,同時還要給予政策鼓勵和優惠。"

  此外,應組織保險業對這項新的保險產品進行開發研究。在試點地域選擇上,應把北京、上海、廣州等城市列入,還可增加杭州等房價較高、漲幅預期穩定的四湖鄉民間二胎借貸城市。

  在試點人群選擇上,可借鑒我國臺灣地區保險業從無子女傢庭開始進行反向抵押養老的經驗,首先從無子女傢庭和"失獨傢庭"起步開展這項試點,今後擴大到有需要的其他老人傢庭。

  不僅如此,孟曉蘇認為,應由中國保監會、民政部並邀請住建部、財政部與稅務總局參加方案設計,處理好抵押房屋的權屬關系;借鑒國外經驗,減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關稅費;對保險機構承辦此類業務,相關稅費也建議豁免;建立對長壽保戶的政府補貼機制以化解所謂"長壽風險"等等。



新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-09-25/08182429779.shtml

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