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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

老人申請以房養老3年未果 最終因病進養老院



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  在南京新街口街道香鋪營社區老年照料中心,張啟韻在接受公益組織"玄武區愛杺樹社會工作服務中心"負責人陳金松及該組織專業社工的護理。

  最近,全國都在熱議即將推出的"以房養老"倒按揭模式,而該舉措因各種原因在各地試點並不成功。本報3年前獨傢報道的南京第一位提出"以房養老"申請的老人張啟韻(韻的繁體字),已屆九十高齡且身患多種疾病,最終沒能實現"以房養老",目前不得不住進"新街口街道香鋪營社區老年照料中心"。對於類似張老太太的境遇,南京市老齡委辦公室負責人表示,與各地先前試點的市場推廣不同,政府主導推動的以房養老將會是一項保障新政,老人擔心的市場風險,未來也會由政府出面承擔。

 現實案例



  老奶奶申請"以房養老"3年仍未成功

  "她有嚴重的心血管疾病,生活不能自理,本不夠格進入以民政救助對象為主的社區老年照料中心,但因我們沒能把她的房產抵押變現,她有很多意見和不滿。"說這話的,是香鋪營社區老年照料中心負責人邵牙妹。張啟韻住在附近如意裡8號,有個單室套產權房,兩個兒女和丈夫因病早逝,隻有一個遠在徐州的侄子。張老的退休工資目前在2300多元,超過城市低保及邊緣戶救助標準,但因身患多種老年病,以致因病變窮,養老一直在低水平的檔次上。幾年前,看到國內外相關把房產進行抵押的報道,張老向新街口街道和香鋪營社區提出,能否在政府部門的幫助和監管下,把自己的房子抵押出去,每月獲得一些現金,等自己百年之後,再把餘下的錢款支付給侄子。

  揚子晚報記者當年就曾與街道與社區的負責人一道,對張老的這一申請作瞭"市場走訪"。香鋪營一傢房產中介上門評估瞭張老的房子,當時表明值"40多萬",但對於怎樣支付卻不肯表態。這位房產中介老總對記者說:市場沒有先例,老人能活到多少歲我不知道,付多瞭企業虧損,付少瞭老人喊冤。而張老希望街道和社區幫自己做主,社區也很想幫她,但因後續監管責任很難厘清,最終望房興嘆。3年後的今天,張老已經90高齡,今年夏季多病齊發,堅決要求住進本來為低保和三無老人置辦的街道養老院,而她的身體需要全護理,由於沒能滿足老人的要求,街道派瞭大學生社工義務照料她,每月花掉1600元的生活費用外,住院治病的自費部分就顯得捉襟見肘。而她唯一的財產、那套房屋也就一直閑置著。

 難在哪裡

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  缺政策配套,金融機構怕吃虧不敢接手

  對於老人想通過"倒按揭"方式養老的要求,這傢社區照料中心主任邵牙妹表示,養老機構不可能來運作,因為它不僅意味著把房產中介這樣的企業需要承擔的市場風險接過來,也隨時將面對老人的不滿。"沒有政策和法律依據,誰來操作誰就可能陷於被動之中。"

  其實南京"以房養老"早在多年前就有機構或企業在構思醞釀,2007年11月16日,本報以《房產變現時會不會吃虧?南京"以房養老"遇冷為題》,報道瞭南京市社會福利服務協會,當年5月曾與中國人壽保險公司江蘇分公司聯合推出"機構綜合保險服務方案",指的就是房產倒按揭變現補充養老。這在全國也是一次嘗試。然而直到當年年底,全市沒有一位老人真正踐行,該協會錢國亮會長告訴記者:除去半數以上老人恪守"房產留給子女"的傳統觀念,更多老人是擔心"房產變現時我會不會吃虧"?保險公司也不敢高調推廣這一新的險種,它擔心的是房價漲瞭好說、跌瞭怎麼辦?!還有一傢大型股份制銀行也推出"以房養老"倒按揭模式,但它的門檻諸多:老人須有兩套房產、房產變現時打六折、倒按揭的最長年限為20年......結果,高端門檻和種種限制也讓有需要的老人不敢動房子的主意。導致如今6年後,南京市像張啟韻這樣有著十分迫切需求的拮據老人,在"以房養老"這美妙的畫餅前無奈地停滯。

 如何破解



  專傢稱誰來運營,是政策實施的關鍵

  南京市老齡委辦公室副主任顧玉娥認為,"以房養老"依然是當下養老模式中的一個補充,老人們的生存質量各不相同,不會成為眾多老人選擇的主流養老方式,而相對集中於沒有子女(或子女在國外讀書需要用錢)的、高齡獨居的,以及那些兒女少盡贍養義務的貧困老人。"歐美國傢做得早,與當地的養老制度、高額遺產繼承稅,以及房產屬於私有有關。"她介紹,目前中國各地的養老仍以居傢養老為主,以房養老將是對上述少部分老人更高質量養老的一個補充。她介紹,前些年有的城市推出此舉,多是市場行為,屬於理財或保險類的產品,一旦出現風險,企業必定會保證自己的權益。政府部門推動,也缺少政策和法律依據。

  "今年底國傢出臺操作的細則,將從政策和法律層面保障老人的利益,因此它有別於以往的理財產品,而是作為養老保障新政。"南京市老齡委辦公室副主任顧玉娥表示,政府出面意味著責任與風險並擔,既不讓企業吃虧,更不讓老人喊冤,實現收益與風險的最後平衡。但她對於未來的"細則"也提出擔心,比如房產產權歸屬與老人子女產生的矛盾如何處理?承擔這項任務的運作方究竟是保險企業、銀行企業,抑或是與歐美一樣有著公益理念的社會企業或NPO,還是政府部門自身?

  記者從市老齡委獲悉,截止到2012年底,南京市60歲以上的老人達116萬,根據"每年以4%-5%的比例遞增"這個趨勢,到今年底,全市老人將超過140萬,占全市614萬戶籍人口總數的22%,老齡化程度遠居全國前列。其中,又有多少比例的老人將選擇以房養老改善自己的生活質量呢?記者經過調查瞭解,像張啟韻這樣迫切需要以房養老改善提高生活質量的並不算多,但有瞭政策和法律的主張後,有關人士表示,有著這樣想法和需求的老人,會逐漸增多,"現代老人的觀念正在改變,比如一些兒女在國外安傢的,就不再需要老人的資助,唯一願望就是父母過好自己的晚年生活。"

  南京市民政局社會福利和服務處周新華處長表示,國務院的"意見"顯然在頂層呼應瞭市場需求,但養老事業涉及到30多個部門,如土地、發改、財政、規劃、人社、保險等等,"民政部門無疑是主戰場,我們光有積極性不夠,還得廣泛與各部門協同作戰,實現老人權益的最大化、生活質量的最優化!"

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  以房養老

  日前國務院正式出臺《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,明確提出"開展老年人住房反向抵押養老保險試點"。 "以房養老"是指老人通過抵押房屋產權,定期取得一定數額養老金,老人去世後,銀行或保險公司收回住房使用權。這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。"以房養老"實則是一款商業養老保險產品,牽涉到保險、銀行等金融機構。記者 董婉愉(揚子晚報)

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-18/09523579045.shtml

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