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● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

中國部分城市債務高達千億 鬼城遍地引深憂

  曾經的"汽車之城"底特律,7月18日向法院申請地方政府破產保護。

  由於底特律的債務非常龐大,目前欠下180多億美元的長期債務和數十億美元的短期債務,是目前美國規模最大的城市破產案。

  如果以"底特律模式"來處理中國地方政府的債務,允許財政"收不抵債"的地方政府宣佈破產,那會是怎樣的情形?

  然而,由於中國地方政府是典型的"無限責任政府",中央和地方實行分稅制,也使得即便地方政府出現大規模的債務,中央政府都會買單。這樣的體制和架構,並不意味著中國的城市發展可以高枕無憂,情況恰恰相反,中國特有的財政結構以及監管機制,被掩蓋的問題和債務日益累計,可能面臨更大的風險。

  單一產業衰敗引發的連鎖反應

  底特律是典型的單一產業城市。所謂成也蕭何,敗也蕭何,單一的汽車產業造就瞭底特律的輝煌,也促使底特律走向衰敗。

  在過去的幾十年裡,底特律從曾經的輝煌逐步跌入絕望和荒蕪的深淵,最終走向破產,原因有很多。例如美國汽車工業萎縮,沉重且不可持續的養老金負擔,市政府過度投資華麗而低效的項目......從城市研究的角度,底特律的致命缺陷在於失去瞭城市應有的多樣性,缺乏多元的產業支撐,無力吸引多樣的人口,當然也沒有多樣的文化......這些缺陷使底特律失去瞭吸引力,難以聚集更多的產業和人口,企業、工廠、精英人士,不斷地離開這所城市,城市的稅收越來越少,負債越來越多,步入惡性循環,最終走向瞭破產。

  底特律是典型的單一產業城市。所謂成也蕭何,敗也蕭何,單一的汽車產業造就瞭底特律的輝煌,也促使底特律走向衰敗。產業單一的工業城市相對封閉獨立,它們有大量的工廠,雇傭著成千上萬名技能水平較低的工人,除瞭向世界各地提供廉價的商品之外,這些工廠自給自足,獨立於外面的世界。相對於制造業的一枝獨秀來說,產業的多元化更有利於經濟的發展,因為產業有興衰周期。當日本的汽車產業崛起,美國的汽車產業逐漸低落,底特律沒有形成其他可替代的產業,城市也不可避免地走向瞭衰敗。

  汽車產業衰敗,加劇瞭社會動蕩,錯誤的政策又使精英和企業傢相繼離開這座城市,雪上加霜。1967年7月底特律爆發瞭一場大規模的黑人騷亂,繼而使整個六七十年代騷亂不斷,社會動蕩以及不斷上升的犯罪率,使許多可以離開底特律的人,義無反顧地一去不回。1950~2008年期間,底特律的人口下降瞭100萬以上,占人口總量的58%。1970年,底特律有一半白人,到瞭2008年,白人隻剩瞭10%。白人離開,在帶走稅基的同時,也將底特律變成一個貧窮的、單一的黑人"孤島"。

  為瞭發展旅遊業,底特律政府先後建設一些高檔賓館和賭場,希望將黑人孤島打造為"美國黑人文化中心"。不過這個中心並沒有展現黑人的正面精神,反而充斥著幫派火拼、槍支、吸毒和犯罪等負面特征。底特律陷入瞭惡性循環:經濟低迷造成貧民窟蔓延,貧民窟刺激犯罪率上升,高犯罪率制約經濟增長......實際上,這正是單一的人口結構造成的後果:企業傢和精英離開,使得這個城市缺乏企業傢精神和創造力,貧困人口大量聚集,無法走出衰敗的泥沼。

  高犯罪率和貧民窟現象使底特律"不適合居住"。2007年,底特律在全美暴力犯罪城市榜上排名第三,2008年,密歇根州三分之二的謀殺案發生在底特律,2010年,該城市連續第四年成為聯邦調查局(FBI)眼中美國"最危險的城市"。這些觸目驚心的犯罪數據和負面稱號,加劇瞭人們離開底特律的步伐,底特律成為瞭一座被拋棄的城市。

  不可否認,底特律政府也曾為走出蕭條做過努力。比如規劃大體量的建築設施,改變城市形象,並試圖以固定資產投資,拉動城市經濟發展。然而,這個錯誤的決策,不僅無助於改變現狀,還加劇瞭城市債務。成功的城市通常會進行大規模的建設,因為經濟繁榮促使人們願意花錢購買房屋等固定資產。但是建設投資是城市繁榮的結果,而非原因。當底特律的人口不斷減少,房屋和設施已經供大於求,過度建設無異於飲鴆止渴。

  通過城市改造和大建設,塑造出的光彩照人的城市表象,不過是政客們的政績工程,底特律需要的,不是大量的建築和設施,它需要的,是多元產業和企業傢精神。

  假如中國的城市也可以破產?

  底特律與中國許多城市,有太多的相似之處:以為城鎮化就能拉動經濟發展,不惜背負大規模的債務,用於固定資產投資和城市建設,城市建築遍地都是,卻空無一人......

  有意思的是,美國各級政府對底特律破產申請的處理方式,可能會讓許多地方官員大跌眼鏡:美國聯邦政府對於底特律市的破產沒有大包大攬。在底特律提出破產申請之後,奧巴馬政府實際拒絕瞭援助這個曾經輝煌的破產城市,底特律所在的密歇根州政府也拒絕瞭援助的要求,甚至認為底特律破產是"必經之路"。

  底特律與中國許多城市,有太多的相似之處:以為城鎮化就能拉動經濟發展,不惜背負大規模的債務,用於固定資產投資和城市建設,城市建築遍地都是,卻空無一人......從債務規模上看,底特律市政府的債務總共隻阿里山鄉農地貸款率利最低銀行比較有180億美元,中國地方政府的債務總量曾經高達10.7萬億元人民幣(合1.65萬億美元),個別城市的債務數量不一。據安邦研究團隊掌握的情況,部分城市的債務可能高達數千億元人民幣,遠遠高於底特律市的債務規模。

  如果能夠用底特律模式來思考處理中國城市的問題,對於同樣遭受嚴重地方債務壓力的中國城市,會有哪些參考價值?

  首先,底特律的破產表明,產業的繁榮,才能帶來城市的持續繁榮,大量的投資建設,並不能拉動城市走出困境。一個城市空間,如果沒有產業的繁榮,無論多宏偉壯麗都難以持續,最多變成漂亮的鬼城和空城。花費巨資修建的鄂爾多斯新城,昆明呈貢新城......這些赫赫有名的鬼城空城,它們都具有共同的特征:寬闊的馬路、巨大的廣場、宏偉的建築......巨額債務支撐起來的城市面貌,不可謂不漂亮,但是缺乏產業的支撐,仍然人車寥落,一片蕭條。空城、鬼城的形成,實際上就是城市空洞化,缺乏產業和社會支撐的結果。厘清城市建設和經濟發展的關系,看懂瞭產業和空間之間的互動,有助於轉換地方政府錯誤的發展思路。因為,城鎮化是經濟發展的結果,而不是原因。

  其次,地方債務是否應該由中央和全民買單?過去,中國城市處理債務問題的邏輯大致是:地方政府開發土地搞招商引資,債務積累到一定程度,地方債務上交中央並且變成銀行的不良資產,然後國傢出面用全民資產來償還債務,處理不良資產。此後再放開搞活,中央和地方政府推出經濟刺激方案,進入新一輪的擴張和債務循環,重復同樣的結果,並且風險程度更為劇烈。如此龐大規模的地方債務,是否應該由中央買單,還是學美國政府任其破產。實際上,對於發展策略的失誤,做決策的官員需要承擔責任,不能上屆債務下屆還,留下一堆爛賬讓繼任者去處理。因此,地方政府破產隻會讓地方政府在發展問題上更冷靜,避免盲目投資。

  最後,允許地方政府破產,有助於推動城市化良性發展。發展策略失誤會導致地方經濟增長的停頓,這是很自然的成本,即犯錯誤的成本。對於出錯的地方,勞動人口、資本、人才就會流向更有前途的城市,流向那些沒有犯錯或少犯錯的地方。從全局看,這是一種良性的調整,可以使資源配置更加有效。一旦地方真破產,發展停頓瞭,市場才能真正發揮作用,否則市場永遠隻能是一個政策錯誤的"買單者"。

  總之,底特律模式的價值點,實際上是一種政府決策責任的分級模式,如果承認"發展才是硬道理",那麼承擔相應的發展責任也應該成為"硬道理",無限制的兜底,隻會促使地方政府無底限發展。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/201<貸款方法>農會房屋借貸教你如何解決信貸整合負債的秘訣3-07-28/07432312268.shtml

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