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7年本利攤,最高9000萬
每借100萬,月還14,609元
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7年84個月總計還122.7萬

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全省農地建地個人銀行農地貸款,
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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

單幹王萬達為何突然抱金主大腿

??1月14日下午,萬達商業公告,將與光大安石、嘉實資本、快錢成立合作投資消費平臺。在2015—2016年擬投資240億建20座萬達廣場。萬達負責選址、建設、冠名、招商、運營和管理,日後與各投資者按比例分享租金收益。

??一向“單幹”的萬達為何改瞭口味?僅僅在萬達商業地產上市兩個月前,樂居記者曾向萬達一副總裁詢問,萬達為何很少在項目中引入合作夥伴。

??“合作開發都是為瞭降低負債率。大多是因為缺錢、缺產業鏈、缺土地、缺政府關系等,萬達沒有這種煩惱。如果項目內部的投資資本回報率可以覆蓋成本,何必給別人分一杯羹?”上述高管說。

??言猶在耳,此次合作耐人尋味。萬達聲稱,這是企業朝輕資產運營邁出的新一步。這並非全部理由。合作關乎多方利益,萬達與各大金主各有所圖。

??一、交易本質是一次大手筆“合作型融資”,可提高現金周轉率,減少財務壓力。效仿萬科商業變現路徑,志在為電商謀利。

??此番合作,萬達引入的投資方中,光大安石、嘉實資本以資金運維為主業,已被萬達收編的快錢或僅充當支付工具。運營萬達廣場資金占壓較大,天底下沒有不缺錢的房企,萬達獲得一個合作方大資金池,是冬天裡的一把火。

??萬達商業意圖從以售養租的模式中變得更輕。此前,銷售住宅與部分商業的現金流為萬達自持性商業物業提供血液。但根據可見的最新數據顯示,2014年上半年,萬達商業的現金流凈額為-89.5億,同比下降94.4%。“萬達銷售型業務現在提供不瞭太多錢去蓋購物中心。”一位商業地產業內人士說。

??盡管去年萬達租金收益占總業績比例上升到約20%,但銷售業績仍占大多數,且需用來償還目前700餘億債務。這導致萬達在有限現金回流外,隻有不斷增加新債務融資,才能供養新的購物中心。

??這讓萬達對資金的饑餓感越來越大。2014年上半年,萬達融資活動現金流量凈額高達351.35億元,年底上市籌資更接近40億美元。

??此番合作,萬達與投資方共出資240億建20座萬達廣場,等於每個萬達廣場耗費12億。據瞭解,萬達將在合作平臺中所占股權較小。這意味著,萬達借“合作性融資”春風,預備用較少的資金撬動20座萬達廣場,自身風險也隨之降低。

??“萬達的酒店不太掙錢,新購物中心租金需要5—6年才回本。”一位商業地產業內人士說。“因此現在必須依靠外力,與投資方合作萬達廣場,降低財務壓力,提高市場占有率。”香港投行分析人黃立沖說。

??據樂居記者瞭解,此番合作將隻限於萬達廣場商業部分。“萬達把住宅利潤吃走瞭,將商業這塊丟出來,等於變相把部分商業賣掉。獲得品牌收益,還能提高萬達總體利潤和現金周轉率。”北京漢博商業管理股份有限公司董事長朱友軍說。

??醉翁之意不在酒。除瞭占投資方的資金便宜,增加現金流,萬達此舉還意在拓展電商公司,在轉型路上繼續奮進。

??“萬達做瞭109個萬達廣場,租金收益隻占近20%。因此,這次股權比例稀釋,租金收益分流,對它來說沒有太大影響。用少量資金管控購物中心後,萬達的目的是深化轉型,把客流等會員大數據植入線上,導進電商公司,從電商方面獲取收益。”朱友軍說。

??據樂居記者瞭解,這一合作方式萬科早有先例。2014年8月,萬科與美國投資集團凱雷聯手,成立資產平臺公司收購萬科原有商業物業。萬科借此將商業物業變現,增加銷售收入。這或成為萬達此番合作的更深一步動作。

??二、光大安石、嘉實資本不缺利益退出管道。但一個“合作版”的萬達廣場或限制萬達系關聯交易。

??萬達此番合作伸手姿態明顯,光大安石、嘉實資本、快錢何以買賬?其中,快錢已歸萬達麾下,合作阻力較小。光大安石與嘉實資本又打何算盤?

??“萬達當下依然是重資產模式,租金回報率低的商業物業無法變成輕資產,因為沒有人會買單。投資方也要評估風險。”黃立沖說。

??這次合房貸台中梧棲房貸作,光大安石、嘉實資本、快錢要與萬達共建20座萬達廣場。合作的可能是新項目,亦可能是接盤萬達未建的廣場。

??“這幾年萬達購物中心租金在增長,這些投資方掙的是未來萬達廣場增值的錢。”朱友軍說。

??截至2014年6月30日,萬達購物中心的平均租金為75元/平方米/月。這一租金水平處於一個連續三年上漲的通道內。目前,萬達商業滿租率保持在97.8%的高位,租金收繳率也高達99%。

??樂居記者梳理109傢萬達廣場整體租賃情況,其中有8個萬達廣場於2009年開業,15傢在2010年開業,16傢在2011年開業,18傢於2012年開業,24傢在2014年開業。根據萬達廣場平均3—5年租期計算,2015與2016年太平區民間二胎房貸是什麼意思,萬達廣場將進入大范圍換租期。大量高租金水平商戶有望替換低租金商戶,續租商戶租金也將在之前的低基準上提高,這將推動萬達廣場整體租金上漲。

??這樣一個租期結構對光大安石、嘉實資本是一個升值定心丸。以一個項目12億的投入估算,萬達廣場多在12萬平米左右,每平米投入約在8000元至1萬元間,投資方等於以成本價收購萬達廣場。

??投資方吃的就是財務飯,不缺資金運作利益退出管道。以5年為例,5年後,萬達廣場租金上漲可觀,光大安石、嘉實資本可轉手變現,可通過REITs直接發股權,回報收益或高達20%。

??據樂居記者瞭解,此前,光大安石曾控股重慶一傢購物中心大融城,投資時耗9億,數年後便以17億出手,回報可觀。

??但這些“合作版”萬達廣場未來是何模樣?受訪人士多認為因操盤者仍是萬達,未來20個新項目與此前差別不大。但投資方有價格與風險考量,此前萬達關聯交易中,萬達廣場壓低兄弟單位租金的現象可能將不復存在。

??目前萬達有18.4%的收入來自於關聯交易。“像萬達影院在萬達廣場的租金會比同行低15%—20%,合作後,這些會受到投資方限制,租金價格隻會更高。”黃立沖說。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-16/16105961766219765039769.shtml

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