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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

新浪樂居特邀評論員黃峻暢談中國城鎮化



   導讀: 新一屆管理層對於未來的中國發展,有幾個關鍵詞,其中一個就是"城鎮化"。這次提出的城鎮化,已經不再是簡單的"農村人口轉化為城鎮人口的過程"。 早在"十一五"的規劃綱要裡,就已經明確"要把城市群作為推進城鎮化的主體形態"的城鎮化宏觀規劃。

  而這次"十二五"規劃再次建議:以大城市為依托,以中小城市為重點,逐步形成輻射作用大的城市群,促進大中小城市和小城鎮協調發展。那麼,新一 輪城鎮化規劃,"城市群"作為未來城鎮化發展的主體形態將被賦予更多關註,未來城鎮化將以建設世界級城市群為目標,全面提升東部地區的三大城市群發展水 平,並培育壯大全國17個區域性城市群。

   城鎮化的真正的意義是什麼?

  城鎮化是2013至2014年經濟領域,尤其是房地產領域的"熱詞"。但是,什麼才是新竹市二胎房屋銀行真正意義的"城鎮化"?什麼才將會是"中國的城鎮化"?

  那麼,先從源頭說起。

  城鎮化(英語:Urbanization),該詞起源於拉丁文概念。近代的概念最早源於1867年西班牙工程師A.Serda的著作《城鎮化基 本理論》,被用來大致描述鄉村向城市演變的過程。至20世紀,這一名詞已經在全世界范圍內被大部分經濟與社會學者所接受。1970年代後 期,Urbanization一詞被引入中國學術界並被接受。

  城鎮化的計量指標,一般用"城鎮化水平"或"城鎮化率"來衡量,是指一個特定區域內城鎮化發展程度的數量指標,它的具體計算一般使用一定地域內 的城市人口占總人口(城市人口+非城市人口)的百分比來表示。而城鎮化水平,除單獨的人口比率衡量外,還有一整套整體的評價體系,包括:城市人口比重,包 括非農業人口、居住城區的農業人口和流動人口三者總和占轄區內總人口的比重;適齡人口的中學入學率;人均國內生產總值;城市第三產業占國內生產總值比重; 城市公共設施配套指標;城市人均住房面積等指標。

  從根本定義出發,結合中國實際,用簡單的話來說城鎮化真正意義與本質:通過是將大量的人口(尤其是農業富餘人口),向城鎮聚集,同時主動將城鎮 規模擴大,來引起一系列經濟社會變化----以實現經濟結構改革、社會結構變革、人口居住空間結構變遷(土地資源的集約利用),最終達到社會與經濟的結構 性升級。

  城鎮化,人口轉移是表象,其實質是:

  (1)從經濟結構改革看,城鎮化過程就是富餘(過剩)的農業生產力逐步向非農業活動轉化,同時產業結構升級轉型的過程;

  (2)從社會結構變遷看,城鎮化是農村人口逐步轉變為城鎮人口,同時城鎮文化、生活方式和價值觀念向農村擴散的過程;

  (3)從居住空間結構變遷看,城鎮化是各種生產要素和產業活動向城鎮地區聚集,提高土地與資源的集約利用,同時將一些不適合在城市生產的產業在原來聚集後的再分散過程(資源的科學有序二次多元分配)。

   中國城鎮化的形態、進程:

  城鎮化作為一種全球性的現象,按照本人的研究觀點,與西班牙工程師A.Serda不同:其實早在3500年前古希臘時代已經開始瞭人類歷史以來 最早的"城鎮化"---"城邦制度",令當時的古希臘社會,在生產力與文化實現瞭非常高效有序的分配、集中,而且在科學的分配、集中下,讓生產力與文化、 藝術、科技等產生新的有機組合與"化學作用",從而締造瞭舉世矚目、源遠流長的文明。

  而近代的"城鎮化"開始於工業革命之後:從19世紀年至今,世界人口增長瞭6倍左右,但是其中的城市人口卻增長瞭近60倍。歐美的城鎮化水平目 前是平均值最高,也是國際慣例上研究城鎮化最成熟的藍本。但是畢竟中國國情不同,尤其中國有個"戶籍管理制度",所以,在參照同時必須進行有效修正。

  中國的城鎮化,由於社會制度與國情不同,必然是一種新的模式。

  在類型方面,中國城鎮化會主要以4種形態出現(其他形態比較不明顯,就不展開討論),而且該4種形態會互現層疊、交錯:

  (1)向心型城鎮化:以核心城市為中心點,周邊中小城市環繞其發展。最典型是三大板塊:珠三角、長三角、環渤海,它們將繼續以北京、天津、上海、杭州、廣州、深圳、珠海為核心,周邊城市不斷融合與補充核心城市,最終形成有序的擴大與內部優化的城市圈群。

  (2)外延型城鎮化:內地的核心城市以及其周邊的中小城市的主要形態。例如一些內地省會城市,其周邊的城鄉結合部、周邊中小城市,會進一步城市化,產業結構互現優化、轉移。例如重慶、成都、武漢的外延輻射周邊城市群的情況。

  (3)職能型城鎮化:有城市內部,也有周邊城市圈群的職能化。前者就是城市內部各區域之間的產業與形態的轉移,發展較好的區域,將一些功能與配 套向其他區域轉移,被轉移區域也因應進行發展與更進一步的城鎮化;後者就是一些城市的產業與功能向周邊城市轉移,帶來被轉移城市發展的職能型城鎮化。

  (4)積極型城鎮化與消極型城鎮化:這個顧名思義,比較容易理解,影響因素基本是:地價房價、環保、勞動力、資源配套。

  而按照國際慣例,城鎮化基本有4部曲:初級城鎮化、郊區城鎮化、逆向城鎮化、再城鎮化。由於國內城市發展的相對不平衡,各個城市與城市群都會處在不同的階段,甚至是一個城市不同區域出現不同的城鎮化階段。

   城鎮化與帶來的經濟變化(機遇與挑戰):

  首先,我認為城鎮化隻是新一屆管理層核心的"改革"這味"復方藥"裡的"其中一味",它是與"戶籍管理改革"、"經濟體制改革"、"金融創新"等組成整個改革的,是針對目前國內經濟與社會的發展實質性需要而出臺的政策。

  最近的"單獨二胎"就是與城鎮化的組合,因應國內經濟發展,意在提高資源集約利用與人口紅利來保持可持續發展。

  國內經濟發展時至今日無疑是陷入"減速僵局":過去粗放型、以環銀行信貸利息貸款全省皆可處理境資源為代價的模式已經導致越來越多問題,中國單位人工產生經濟價值也落後歐美乃至東南亞,地方債務危機揮之不去。

  城鎮化就是新的、直接的長期拉動力,尤其是在初期。

  其次,也要慎防地方政府"一窩蜂"的影響:目前國內由於多地爭相希望將各自區域的城市群規劃納入國傢城鎮化的總體規劃中,17個區域性城市群中 的2個可能升級到與東部三大城市群平等地位。地方政府為其可以進入城鎮群規劃,可謂是各顯神通。但是,國傢發改委研究報告指出:我國仍缺乏跨行政區的城市 群合作協調機制,不恰當地用行政權力捏合城市群容易引發"城市病"。"城市病"形態多種,例如"鬼城"、逆城鎮化就是其中。

  經濟發展也好,社會發展也罷,都是全局性的問題,必須有全局的視野與智慧,才可以佈局。這對於一般地方政府來說,在硬件軟件上都不具備這種能力,盲目追求政績而匆忙上馬的城鎮化,往往適得其反。

  最後,城鎮化在質量綜合評價中,從城市自身發展質量、城鎮化推進效率、城鄉協調程度三個方面,構建城鎮化質量綜合評價指標體系。不僅要考慮發展質量,還要考慮城鄉協調程度;不僅要考慮城鎮化帶來的文明成果,還要考慮為此付出社會、經濟、環境等方面的代價。

  而從經濟發展與房地產市場來看:

  城鎮化無疑會帶來經濟發展的長期利好,推動產業革命性的轉型升級,與其他經濟改革措施一起成為推動未來中國經濟發展的新動力。

  而對於房地產方面,城鎮化不意味著國內房地產市場可以遍地開花、處處掛果。從目前情況看來:城鎮化對於三大板塊、一線核心城市的利好是明顯的, 尤其是最近沸沸揚揚的京津冀職能分區題材的區域、上海自貿區以及其地理上靠近的區域、深圳前海區與珠海橫琴新區的地理性比鄰區域,都是未來房地產市場發展 最快的區域。

  同時,必須看到,城鎮化也帶來房地產業中的文化產業、科教學校、金融服務、醫療衛生等城鎮化必須的配套用房用地的發展利好。





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-04-08/07442677525.shtml

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